アメリカでは、予防接種の遅れ、混乱するマスクの指導、Covid-19の長期的な経済効果などに悩まされていますが、都市の中心部にあるビジネス街（CBD）の将来は不透明なままです。 オフィスワーカーが大勢戻ってきて、元通りになるのでしょうか？ それとも、オフィスワークに恒久的な変化が起きて、将来的にCBDのあり方を変えなければならないのでしょうか？

オフィス市場には活気の兆しがあります。 Kastle Systems社の「Back to Work Barometer」は、キーカード入力データに基づいて10大都市圏のオフィス稼働率データを推定しています。テキサス州のオースティン、ダラス、ヒューストンの3都市は40％をわずかに超えていますが、サンフランシスコ、サンノゼ、ニューヨークは20％を下回っており、最悪です。

全米不動産協会（NAR）が発表した第1四半期の商業用不動産に関するデータでも、回復の兆しが見られました。 商業用不動産の販売額は、パンデミック前の価格と比較するとまだ非常に低く、商業用不動産全体の価値は1年前と比較して「6％」減少しています。

オフィスやホテルの空室率が上昇しているにもかかわらず、250万ドル以上の取引では、「ディストレスト・セールスの割合は2％未満」となっています。これは、大不況のときには不良債権が売買の20％近くを占めていたのに比べてのことです。

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不動産投資信託（REIT）の信用度は、大不況の前よりもはるかに良いですが、インテリジェントな金融規制が良いことを強調しています。 調査によると、ドッド-フランク金融改革法案は、全体的にリスクの低い商業用住宅ローンになりました。 これは、パンデミック不況からの金融ショックを緩和するのに役立っていると思われます。

パンデミックの影響と長期的な不確実性は、賃貸データにも反映されている。 NARによると、「新規リースと更新のドルボリューム」は2％減少し、5四半期連続の減少となった。また、全米のオフィス空室率は16.4％で、ニューヨーク、ワシントン、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの大都市や、ダラス、ヒューストンなどのテキサス州の都市で最悪の状態となっています。 しかし、フォートマイヤーズ、ビンガムトン、ボイシなどの小都市では、オフィス空室率が10％を下回っています。

2月に書いたように、商業不動産はまだ「曇り空の水晶玉」のような状態です。 しかし、長期的には、オフィスの仕事、つまりCBDに恒久的な変化があるのでしょうか？

パンデミックの初期段階では、悲観的な予測には事欠かなかった。 昨年5月、EYは「Is this theend of the central business district?その分析は、世界の大都市や有力な都市にある21の「グローバル・ビジネス・ディストリクト」を対象としています。EYのアナリストは、CBDの主な原動力は、物理的なレイアウトや通勤パターンではなく、世界的な「人材獲得競争」にあると考えています。

EYによれば、データ分析に長けた人材を含むこの「人材争奪戦」は、CBDの「魅力的な方程式」が以前と変わらないことを意味します。手頃な価格の住宅、優れた公共スペース、交通機関、エンターテイメントや体験など、CBDの魅力の方程式は、おそらく以前と変わらないでしょう。これらの要素は、グローバルなビジネス競争に勝つために必要な有能なアナリストやマネージャーを惹きつける鍵であると考えられていました。

今年、EY のオーストラリア・グループが発表したレポートでは、CBD を âcentral experience district (中心的な経験地区) に変えることを提唱しています。 清潔で安全な職場であることは最低条件ですが、人々を CBD に集めるためには、より多くの緑地とより良い公共交通機関が必要になると考えられます。

もちろん、熟練した若い労働者を惹きつけることは、一部の都市の思想家にとっては新しいアイデアではありません。 この議論に最も関連する思想家は、リチャード・フロリダです。 彼は2002年に発表した画期的な本で、「新しい社会階層」を主張しました。クリエイティブクラスの台頭。は、将来の経済成長とイノベーションを牽引する「新しい社会階層」が出現しており、都市はそのような若い労働者の誘致に注力する必要があると主張した。

フロリダ氏は、CBDに変化をもたらすほどの永続的な在宅勤務が発生すると考えていますが、同時にCBDは「より活気のある地域に作り変えられる完璧な位置にある」とも考えています。彼は、都市学者のデビッド・ミルダーの言葉を引用し、フォーマルなエンターテインメント、レストラン、公園や公共スペース、住宅、仕事場などが隣接する「中央社会地区」を育成することを構想しています。

また、パンデミックが落ち着いた後、在宅勤務がどれだけ増えるかについては、まだ審査が終わっていません。 アマゾンをはじめとする多くの企業が
AMZN
JPモルガン・チェース
JPM
企業は、イノベーションの促進、主要な労働者への柔軟性の提供、労働時間と生産性に対する規律と管理の徹底などを複雑に組み合わせて取り組んでいます。

最終的にCBDの運命を決めるのは、ハイブリッドなスケジュールを求めるワーカーの要望や都市計画者のビジョンではなく、こうしたビジネス上の決断です。 オフィスワーカーが戻ってくれば、経済的に存続するためにCBDがどれだけ変化するのか、あるいは変化する必要があるのかが見えてくるでしょう。